万科内部发文“节衣缩食”筹备过冬（发生了啥）

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曾高喊“活下去”的万科A（000002），再次吹响节衣缩食、准备过冬的号角。

据一份网传文件显示，11月16日，万科在内部下发一份《关于万科集团总部“节衣缩食”和打造“战时氛围”的倡议》，提出要转变黄金时代的惯性思维方式，将经营理念贯穿始终，对不产生价值的动作和开支做减法，花小钱办大事等工作要求。

这份倡议文件得到万科内部人士的证实。

根据倡议，万科提出，在实际工作中，属于员工的岗位职责和工作，绝不假手于合作方或供应商完成，减少不必要的费用支出，导致损耗自身专业能力。评估工作中外包业务的必要性，拒绝当“甩手掌柜”和“二传手”，杜绝只做表面文章和纸上谈兵。

与此同时，万科要求员工“眼睛向下、身子下沉”，了解业务痛点难点，助力一线解决问题。工作关注点不能只是“我做了"的执行层面，要聚焦“做的结果如何”，对过程质量负责。

为减少不必要的开支，万科要求管理层以身作则，勤俭节约，杜绝浪费。比如，按费用最优原则合理规划差旅出行、人走关灯等。同时，避免内部交往过度接待，拒绝不必要的接送、宴请或伴手礼等，杜绝一线单位逢年过节给总部馈赠礼品或特产。

实际上，在此前不久举行的“2021年业务交流会”上，万科集团主席郁亮已表明对房地产行业的看法，多次提及要“珍惜钱”、“赚小钱”，熬过行业阵痛期，以迎接未来的春天。

此次流出的内部文件，也是万科对上述经营理念的落实，以及对行业环境的重视。

今年下半年，楼市出现明显降温，7月份以来，全国商品房销售规模连续三个月同比下滑。据易居研究院监测数据显示，40个典型城市的新建商品住宅成交面积环比下降1.9%，同比下降32.4%，创下2013年以来最差“银十”。

楼市降温，直接影响到房企的“钱袋子”。据克而瑞数据，10月全国百强房企的业绩规模虽然环比回升1.4%，但同比延续了下跌的趋势，其中44家房企的业绩，同比降幅大于30%。

万科作为行业头部企业，整体经营稳健性较好，但也不可避免地感受到压力。

11月3日，万科发布销售数据显示，1~10 月万科累计实现合同销售面积3204.5万平方米，同比下降11.76%；合同销售金额5210.7亿元，同比下降4.4%。10月单月，万科实现合同销售金额419.5亿元，同比下降幅度约19.7%。

从实际盈利情况看，前三季度万科实现营业收入2714.9亿元，同比增长12.4%；实现归属于上市公司股东的净利润166.9亿元，同比减少16%。销售规模增长有限、毛利率下降稍快、转型业务所带来的“回馈”不足，都是这家巨头面临的现实。

不过在郁亮看来，房地产行业过去几十年的黄金发展，并非常态，是不可持续的。当下，整个行业正在经历缩表的过程，即把金融红利从房地产行业中去掉，这如同“缩骨减肥”一样，带来的冲击是非常大的。而阵痛之后，就有机会。

坚决摈弃“黄金时代”思维的万科，正试图开源节流，争取成为下个时代的玩家。

从财报数据看，万科的财务情况较为稳健。截至今年9月底，万科净负债率为31.9%，持有货币资金1471.1亿元，且有息负债中70.6%为长期负债。但在金融机构、预售资金等重重严监管下，即便是万科也要积极运作，保持充裕的流动性。

日前，万科发布公告称，董事会决议向股东大会申请授权在不超过300亿元的范围内发行直接债务融资工具。所募资金除了用于满足万科生产经营需要，调整债务结构外，长租公寓、物流地产、产业园、养老公寓等多元化转型业务是主要方向。

不仅如此，万科陡然加快分拆物业上市的计划，拟分拆所属子公司万物云空间科技服务股份有限公司到香港联交所上市。一旦成功上市，新的上市平台将有望为万科补充可观的流动性，同时优化其资本结构。

此际，这份倡议的文件的下发，再为万科的未来战略添上注脚，即最大限度开源节流，熬过行业冬天。这也是当下房地产行业的普遍现状，谁能保持流动性、避开债务违约，便有机会赢得下半场竞争的门票。

具体来看，2021年四季度共有92.95亿美元的地产美元债到期，其中世茂集团到期规模最大，为8.2亿美元。2022年全年共有544.16亿美元的债务即将到期，其中，恒大、佳兆业、景程、绿地等房企到期规模较大，均超过20亿美元。

资金是房地产企业的生命线，更是房地产行业的头等大事。当前，面临资金压力、迫切寻找新出路的除了房企，还有一大波还没有完全适应新环境的项目人员、项目总们。

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3. 房地产企业财务、融资、资本运作的异同

4. 债权、股权和夹层投融资比较

5. 成功房企和失败房企在投资和融资方面的各自主要特征

6. 新形势下房地产投资和融资思路（投融一体化等）

7. 多元化发展和融资的优势和劣势

8. 房企怎样规避融资风险并有较高或合理的增长

专题二、实操层面：不同产品投资和融资方式分解

1. 区域和城市的选择方式(含时间、位置和产品，房企和投融资机构的一体化）

2. 住宅和长租公寓

3. 商场（综合体和社区商业）

4. 办字楼

5. 物流仓储

6. 产业和科技园区

7. 旅游、养老和宾馆

8. 关于融资额、高峰值、现金流及四张表

9. 收益型房地产运营和资产管理与融资

专题三、房地产股权和资产并购、合作开发和勾地融资

1. 房地产项目股权和资产并购、合作开发、勾地方式和流程及关键节点

2. 房地产并购尽职调查、风险管理与融资安排

3. 房地产并购估值、对价、溢价、融资和支付方式

4. 房地产并购、合作开发运营整合融资要点

5. 房地产勾地融资要点

专题四、从拿地到运营的地产全链融资业务实践解析

1. 房地产投资和开发流程及融资方式

2. 二、房地产拿地前融资方式（前融渠道紧缩，有何创新或突破？）

3. 土地证获得后的融资方式

4. 四证获得后的融资方式

5. 销售阶段的融资方式

6. 物业持有经营阶段融资方式

7. 持有物业（商业和办公楼等）大宗交易等

8. 怎样使用房地产轻资产管理来减小融资压力？

9. 企业和项目的融资风险控制

专题五、房企与各类机构合作融资业务实操模式总结

1. 我国房地产金融市场概况

2. 银行贷款（中国农业银行、中信银行、温州银行等）

3. 房地产信托（中诚信托等）

4. 房地产保险资金（平安保险、泰康保险）

5. 短期融资券、中期票据（首开、中铁建）

6. 房地产资产证券化（交易商协会ABN、CMBN）（阳光城、宝湾物流）

7. 房地产公司债券和房地产公司债券（万科、龙湖等）

8. 房地产开发公司上市（美的等）

9. 房地产物业公司（碧桂园、雅生活等）

10. 商业地产管理公司上市（宝龙、锦和、德必、万达等）

11. 其他融资合作方式

专题六、房地产私募和资产证券化产品设计、实操流程

(一) 房地产私募基金

1. 房地产私募基金的分类

2. 私募基金的法律和政策环境和案例分析

3. 当前房地产私募基金主要投资哪些项目？

4. 房地产企业怎样与房地产私募投资基金对接？

5. 房地产私募基金的投资流程、风险控制及案例分析

6. 房地产私募基金与城市更新私募基金及案例分析

7. 不同房地产产品与私募基金和公募REITs的结合与案例分析

(二) 房地产资产证券化

1. 我国商业地产资产证券化的发展背景、政策和法规、典型结构、现状和趋势及案例分析

2. REITs和类REITs、ABS、ABN、CMBS、CMBN的内容、发行条件、适合企业和产品、交易结构、评级、风险控制

3. 商场、办公、酒店、长租公寓、物流物业等CMBS和CMBN案例分析（银泰、金茂、威斯汀酒店、招商蛇口、普洛斯等）

4. 商场、办公、酒店、长租公寓、物流物业等类REITs案例分析（印力、阳光城、云之南、万科万玮等）

5. 供应链等ABS和ABN案例分析（碧桂园、纳什空间等）

6. 我国将要正式发行的基础设施不动产REITs（路桥、能源等）结构和产品等分析和展望

7. 对未来商场、办公、酒店、长租公寓物业等公募REITs发行的预测、准备和策略

真实案例

真实的项目全案剖析分解

含万科、碧桂园、融创、华润、龙湖、世茂、万达、旭辉、招商蛇口、宝龙、中南、富力、雅居乐、阿里、泰禾、华夏幸福、中国银行、中国建设银行、平安、招商证券、中诚信托、光大安石、凯德等各类大中小开发商、金融机构和政府平台公司等的案例分析。

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