城投产业谈之康养行业

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一、行业发展现状分析

（一）行业发展现状

健康、养生和养老构成了康养产业核心，现阶段产业统计一般将养生归类为健康的子类，因此我们在分类时往往将健康和养生统一称为健康产业。随着“大健康”概念的提出，将养老归入健康产业已经成为多数经济统计与产业结构划分的共识。截至2017年，我国“大健康”产业市场规模已经达到6.2万亿元，年均增速始终保持在10%以上。

数据来源：前瞻产业研究院，南京卓远整理

自2013年以来，国家有关养老、医疗、旅游等行业指导性政策文件陆续发布，康养产业迎来了战略发展机遇。国务院发布的《关于促进健康服务业发展的若干意见》中更是提出到2020年，我国健康服务业总规模要达到8万亿元以上。诸如运动健身、智能装备、医疗器械等新兴相关行业的市场规模和消费者数量均有显著提升，市场价值也在显著扩大。同时，康养地产、康养旅游等主导业态也日趋成熟，多元参与主体的进入给行业带来了新兴的理念、优质的资本以及先进的技术，促进了康养与产业更为紧密的融合。

尽管康养产业市场潜力巨大，产业规模增长迅速，但成熟的市场体系尚未形成，项目的盈利模式并不清晰。此外，康养项目大多初始投资规模较大，投资回收时间较长，对项目综合管理要求很高。因此，康养产业依然需要进一步创新整合业态资源，形成较为成熟的项目开发模式，缩短回收期，提高资本收益率。此外，同众多新兴产业发展进程一样，康养产业在整体发展中呈现出较大的地域差异。总体而言，按照目前各个区域经济发展水平及区域市场规模大小等指标，可大致将康养产业市场划分为三类。

一类区域主要是北上广深等一线城市，此类城市人口基数大，消费能力强，对康养产品价格敏感度不高。此类地区康养产业发展进程中需要深入挖掘差异化需求，将医药、保健、健康运动等关联产业与康养主线联结，协同发展。二类区域主要指除一线城市外的省会城市以及计划单列市等二线城市。与一线城市相比，二类区域的产业需求水平较低，康养产品与服务质量一般，市场尚未成熟。但区域行业发展迅速，消费潜力亟待挖掘。三类区域是除一、二线城市外的其他城市地区。受经济发展水平影响，此类地区往往存在结构失衡，市场混乱的问题。居民的康养意识往往停留在基本的医疗、卫生阶段，需求不足。但是此类地区一般拥有良好的资源条件，具备异地康养服务提供的潜力。

（二）行业主要参与者

随着我国经济水平不断提升，居民康养需求不断丰富，传统的以政府公共服务为主导的基本医疗养老保障服务已经难以满足康养产业发展需要了。以政府为主导，国企、民企为重要参与主体，集养老、医疗、地产、金融、保险、制造等于一体的系统性行业构成，成为新形势下康养产业的发展趋势。在康养产业起步阶段，产业主要以政府为运作主体的公共健康和养老服务模式为主，规模较大的社会化康养服务提供商往往是大型房企，并且房企往往以地产开发为实，康养服务为表，从而导致康养产业无法得到规范化发展。自2014年起，随着地产、医疗、保险、制药、旅游等等多元产业主体的介入，康养产业整体呈现集医疗器械、生物医药、旅游休闲、装备制造、现代服务等于一体的集群化发展趋势。

（三）行业存在问题

尽管我国康养产业当前展现了强劲的发展势头，拥有可观的市场潜力，行业依然处于发展期，面临许多问题。首先，行业高速发展，政策法规难以匹配。一方面，由于行业发展迅速，新型商业模式层出不穷，政策法规出现暂时迟滞或缺位是比较正常的。另一方面，政策制定部门对于行业缺乏前瞻性深入理解，指导意见多数停留于宏观层面，缺乏具体方案与措施，确实给行业发展带来不利影响。其次，康养产业基础设施供应难以满足加速老龄化需求。从目前来看，我国医疗设施供应依然存在较大缺口。据国家卫计委2012年数据，我国目前仅有322家康复医院，康复医院床位数占医疗机构总床位数比重仅为1.8%。

截至2018年末，全国卫生医疗机构床位数840.4万张，每千人口医疗卫生机构床位数6.03张，依然难以满足医疗服务需求。再次，康养专业人才不足。参照国际标准，我国康养从业人员，如康复师、治疗师等均无法满足专业要求，人员数量也无法满足需要。最后，康养产业结构较为松散，行业整合度欠缺。目前，我国康养产业发展模式依然较为粗放，未能形成完善的产业体系。产业布局不均衡，资源依然集中于中心城市的大型公立医疗机构中，民营机构普遍规模小、分布散。产业的集中度不够，迫切需要进一步整合产业链资源，将上下游环节紧密结合，形成竞争合力。

二、城投公司参与行业案例研究

（一）上海陆家嘴集团：携手专业机构，打造养老品牌

2019年6月，上海陆家嘴集团全额投资，联合日本专业团队及台湾天主教耕莘医院打造的首个上海市内环内养老服务中心—上海琻锦颐养院正式开始运营。社区建筑面积18000平方米，内设120间尊贵套房，为高端老年客户提供包括医疗护理及日常的养生保健、康复治疗、生活照顾、定期体检等全方位养老服务。项目整体按照五星级标准建设，并与临近的仁济东院建立了绿色通道，为入住者提供个性化健康管理服务。据笔者调查，入住人员需缴纳保证金6万元，月均费用在2-3万元左右，目前入住率为20%。

上海是全国老龄化最快的城市，且经济发展居于全国顶尖水平，未来养老消费市场潜力巨大。上海国有平台可以有效借助土地区位优势，联合社会资本与专业机构打造稀缺性高端养老产品，盘活存量资源。目前，上海国资平台正积极探索混合所有制改革模式：国有企业提供存量资产、政府资源；社会资本引入品牌效应及市场化机制；高等院校及医疗机构带来医疗资源和技术支持。当前，养老产业方兴未艾，国资平台主营业务也在逐步加强养老相关布局，与专业化资源结合最好的企业将会成为“养老蓝海”的最大受益者。

（二）云南城投：盲目拓张，转型难以实质突破

云南城投作为云南重要的上市国资平台自公司“十三五”规划起就开始布局康养产业，但是这一路发展并不顺利。2015年，云南城投定立了协同集团大健康资源向康养文旅产业转型的规划目标。此后，公司一直在转型发展的路上蹒跚而行，公司企图通过各类收购兼并充实实质性资产，完成品牌转型。截至2018年底，云南城投先后通过直接或间接方式将46家公司整合进企业内。其中包括2016年一次性将接盘8家“银泰系”公司。

尽管8家公司中由6家处于亏损状态，云南城投集团依然豪掷18.63亿，希望能够通过收购丰富项目储备，获得品牌效应。而2017年云南城投试图收购估值为自身4倍的成都会展集团失败正是云南城投文旅转型道路上一路盲目扩张，确轻视资产运营管理的缩影。历年的激进开发，让云南城投背上高额负债，2018年公司仅利息费用已达18.06亿元，是该年利润的4倍。营收增加的华丽表象下是盈利能力被负债严重侵蚀的尴尬。

事实上，云南城投收购的资产大部分是具备很大市场价值的。企业拥有6882亩不动产证土地储备，其中超过半数是位于昆明及西双版纳的优质康养文旅用地。保利集团能够与云南城投展开混改工作很大程度上也是看重了其优质的生态产业资源。虽然，随着与保利集团混改合作的展开，云南城投的产业转型似乎迎来了柳暗花明。

但是，云南城投的康养产业发展之路确实给我们留下了些许反思：一是盲目拓张，缺乏产业规划。云南城投在康养产业发展中对产业本身没有深入了解，只是寄希望于通过资本运作获取收益，本质还是“抢地-卖地”的“倒爷”逻辑。二是重资产规模、整体营收，轻视资产经营。云南城投通过举债经营，迅速的充实了资产规模，美化了整体营收，却忽视了企业经营性本质。对于收购的资产没有进行有效整合、开发以获得可持续性收益，还是陷于地产上升周期的思维定式，寄希望于周期性上涨。三是未处理好与母集团同业竞争问题。事实上，在业务转型过程当中，云南城投并没有形成独具特色的业务定位及商业模式，其康养业务与母集团存在极大的重合性。

三、城投公司参与行业现状及策略分析

（一）平台企业优劣势分析

1、优势

（1）优质存量资产

平台公司早期作为政府基础设施建设的投融资工具，在城镇化进程中积累了包括商铺、楼宇、土地等许多存量性资源。由于城市开发的中心圈向外拓张规律，平台公司作为片区开发最早的参与主体积累了大量具备区位优势的存量资源。在前文的朗和国际案例中，朗和国际医养中心项目就是在旧有商用写字楼的基础上改造的。事实上，有很大一部分国有存量资产因为缺乏必要的维护只能以极低的效率进行出租运营。在此轮混改进程中，国资平台可以积极与社会资本方合作将此类存量资源转化为更高效的经营类资产，达到盘活存量资产的目的。

（2）良好的政府关系

平台公司是与政府部门联系最为紧密的企业，有很大一部分平台公司人员都具备公职背景。因此，平台公司是最为了解政府政策导向以及行政程序的企业。当前形势下，我国市场经济发展尚不成熟，政府部门在企业运营发展中依然扮演者极为重要的角色。特别是我国康养产业正处于发展时期，政策法规仍在逐步完善阶段。平台公司能够及时把握政策变动方向，抓住产业创新机遇，获得先发优势。

（3）社会公信力

平台公司作为国有企业普遍具有很强的社会公信力，省市级平台公司的信用等级大多都在AA级以上。与民营机构相比，国企平台更易于获得金融机构的资金支持，同时在老年群体中的认可度也更高。国资平台在目前以老年群体为主要客户群的康养市场可以更为迅速的获取客户信任，减少前期宣传销售成本。

（4）优质的合作资源

当前，大量优质的医疗资源多数仍然把握在公立医疗机构手中。国资平台作为国有企业更容易获得公立医疗机构的信任，也更有利于获得对等的合作机会。把握医疗核心资源，深化医养结合将有助于国资平台建立竞争优势。

2、劣势

（1）市场化运营能力不足

平台公司市场化运营能力不足主要表现在两个方面：一是缺乏专业化人才团队。大多数国资平台一直习惯于承担城市建设任务，市场化运营管理人才是存在严重短板的。当前形势下，国资平台转型投资康养产业不能再走以前土地出让的老路，需要更多的深入到实体运营合作阶段，获取持续经营性收益。二是缺乏合理的市场化运营管理机制。多数国资平台在管理机制上依然存在浓重的政府行政机构色彩，内部体制机制僵化，人浮于事，从而导致极低的企业运行效率。更为重要的是，内部有效管控机制的缺失将会在市场化运营中带来极大的经营风险，从而使得平台公司作为市场主体参与市场竞争时产生国有资产损失。

（2）主观能动性不足

平台公司是国有独资企业，资产体量巨大，对国家经济产生着举足轻重的影响。因此，国家对于国有资产的管理有着十分严格的程序机制。往往国资企业的各类经营、投资行为都需要层层上报、逐级审批。这往往导致权责上移，最为了解企业情况的国有企业经营层无法发挥主观能动性，企业经营战略不能有效贯彻执行。此外，平台公司浓厚的行政单位色彩，往往使得绩效考核激励无法切实发挥作用。尸位素餐者，逍遥度日；劳心费力者，得不偿失。久而久之，国资平台员工必然失去工作积极性，企业也逐渐丧失了发展动力。

（3）需要兼顾社会效益

平台公司是“背靠市长，面向市场”的代表。国有企业的身份在为企业带来市场公信力的同时，也为企业增添了社会责任。平台公司在追求企业盈利同时往往需要兼顾社会总体效益。在城市发展进程中，政府部门更多的会从整体效益出发，关注城市整体产业发展。因此，对于康养产业投资，政府更多的会要求下属平台公司从满足社会需求，带动行业发展的角度进行业务布局，这必然会对平台企业盈利造成不利影响。平台企业要想顺利发展，必须对既有资产资源精打细算，提高资产的利润率，才能通过盈利性产业弥补自身社会责任方面带来的短期损失。

（4）缺乏竞争活力

古语有云，“盖谋议可资于众人,而决断须归于一将”，商场如战场，机会稍纵即逝。国资平台集体决策的模式可以有效降低重大运营风险。但是，集体担责的模式也会带来过于保守的发展策略，错失重大发展机遇。国有企业发展关系国计民生，经营者是受托人而非资产的持有者，个人无法承担国有资产经营失败的重大风险。国家目前推行的“两类公司”、“国企混改”等机制改革正是在探索解决此类权责不对等，行政命令主导企业经营的问题。此外，国资平台普遍存在人员身份复杂，进出通道不畅等问题。上述问题结合在一起产生了国资平台缺乏市场竞争活力，制度僵化的现象。

（二）平台企业康养产业发展建议

结合前文的分析，笔者从三个方面对平台公司参与康养产业竞争提出建议。首先，平台公司需要深入了解企业面临的外部环境及资源禀赋，合理布局康养业务。例如，“金色阳光颐养院”案例中的上海陆家嘴集团就是充分利用土地区位这一核心优势，确立了以高端养老产品为核的业务发展定位，将自身的存量资产转化为极具经济价值的康养产品。

本质上讲，商业模式成功的关键就在于利用自身某一环节的资源建立竞争优势，形成商业壁垒。康养产业本身是极具发展潜力的，但是能否将市场潜力开发出商业价值才是平台公司能否真正在康养产业获得成功的关键。切忌套用地产开发思维，一味依赖市场周期去赚快钱。盲目的投资扩张，简单的模式复制是无法在竞争环境中站稳脚跟的。

其次，国资平台需要摆正合作态度，积极引入社会资本。国资平台拥有的是资源关系，社会资本拥有的是能力经验。双方合作的基础是资源互换，目的是合作共赢。国资平台在引入战略合作伙伴时，需要建立平等健康的合作关系，在考虑从社会资本方可以获取什么的同时，也要思考己方可以为对方提供什么核心价值。如此，国资平台在与社会资本方的合作中才能真正实现市场化、实体化转型。最后，国资平台需要建立符合业务发展要求的体制机制。在人才战略、投融资机制、股权关系以及风险控制方面进行合理创新。尤其是以国资运营、投资为目的的两类公司可以在下属竞争性企业中率先推广市场化改革，以与社会资本方的合作为契机切实放开决策经营权限，真正激发竞争类企业的主观能动性，化解国有机制参与市场竞争中的不利因素。

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